抵押预登记的法律效力

《民法典》

第二百二十一条   当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

案例

2020年6月1日，某银行前进支行与刘某签订个人购房担保借款合同，合同期限为2020年6月1日至2021年5月31日，借款用途购房，借款金额20万元。刘某以其购买的紫都御景7号楼3单元502室提供抵押担保，并办理了房屋预告登记证明。东方公司对上述借款提供连带责任保证。刘某偿还借款本金及利息至2021年1月21日，后没有继续偿还借款本金及利息。截至2021年4月30日，刘某尚欠贷款本金10元，利息5000元。因刘某没有履行还款义务，前进支行提起诉讼。

法院判决：刘某与前进支行未办理房屋他项权利登记，故上述房屋抵押权不发生法律效力，前进支行对上述抵押房屋不享有优先受偿权，对其该项诉请不予支持。东方公司作为上述借款的连带责任保证人，应当在刘某取得房地产权利证书并办理以前进支行为抵押权人的抵押登记手续之日前承担连带保证责任。

结语

抵押预登记制度兼有债权请求权与物权期待权双重法律属性。但物权期待权能否实现，依赖于在先权利的公示状态，即依据不动产是否已经取得首次登记为前提。上述判例当中，尽管抵押权预告登记有效，但由于刘某所购房屋的所有权并没有完成首次登记，前进支行抵押登记的请求权欠缺实现的基础前提，物权期待权即抵押物优先受偿权因此不能得到法院的支持。

需要注意的是，在抵押人破产情况下，若抵押财产属于破产财产，则预告登记权利人可以主张就抵押财产优先受偿——这是抵押预告登记的例外规定。

本期撰稿人

吉林省银行业协会 索文佩