《民法典》居住权相关条款解读

 

《民法典》

《民法典》居住权相关条款解读

法条援引

第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条  设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条  居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

法条解析

党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。《民法典》在用益物权中新增居住权，通过六个条文规定了居住权的含义、设立、效力、终止等内容，规定居住权可以依照合同、遗嘱设立；居住权以无偿为原则；居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。这些规定体现了居住权的人身性和保障性，立足于满足“居者有其屋”、“住有所居”的朴素追求。居住权的增加也贯彻了物尽其用的立法宗旨－让有限的资源最大程度地发挥其效用。

居住权这一新增的用益物权将会带来各方面的变化。例如，在涉及房屋交易中，居住权将成为交易当事人需予以重点关注的对象，房屋之上存在的居住权将对当事人之间的交易目的、交易过程以及权利义务产生重要影响；在产业发展上，居住权或带动以房养老模式的发展，为其提供制度保障；同时，居住权的灵活性也能为廉租房、公租房等既有住房模式提供法律支持。

登记是居住权设立的生效要件，如果当事人仅签订了书面的居住权合同，没有依法办理居住权登记，居住权就没有设立。此外，对于居住权当事人之外的第三人来说，居住权登记是其识别住宅上是否设立居住权的最重要依据。

对于居住权人的基本权利与义务，依照物权的基本法理，居住权人一般应享有基于房屋而产生的专有权与共有权；理论上讲，居住权的效力除及于居住权人之外，还应当可以扩展至居住权人的家庭成员、由其雇佣的保姆、护理人员等共同居住者等。

裁判实践中就居住权人的权利义务，可依照当事人之间合同约定、合同解释规则、继承编与婚姻家庭编的相关规则确定，后续的司法解释亦有可能做出更为细化的规定。

业务提示

一是在开展尽职调查和项目评审时，相关业务人员除关注在先抵押权、在先质权在先租赁权等常见一般性在先权利外，还应重点关注“居住权”这一新型用益物权形式对于拟抵押物系住房（住宅）的情况下，是否已经设立居住权将直接影响贷款项目的 信用结构，并影响后续处置和变现。

二是抵押合同中应约定，相关房产抵押后，未经抵押权人同意不得出租或设定居住权等用益物权或其他权利负担，如抵押人违反该等约定，抵押权人有权要求抵押人限期纠正，否则可要求其增加或调整担保措施，同时有权主张其构成抵押合同项下违约，最大限度保障银行权益。

三是加强贷后管理，关注相关房产的居住权登记情况，对于擅自设定居住权的抵押房产，应按照抵押合同约定要求抵押人限期纠正，增加或调整担保措施，或主张抵押人的违约责任。

 

本期撰稿人

国家开发银行吉林省分行 刘静怡

回到顶部