解析“抵押不破租赁”相关规则及案例

《民法典》

法律条文

《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

案情简介

2012年7月18日，A公司委托甲公司与乙公司签订房屋租赁合同书，约定将位于某商场地上第某层，套内面积暂定为3134平方米的房屋租赁给乙公司作影城建设使用，租赁期限为二十年，从影城正式营业之日起计算。

2015年9月16日，各方共同签订《租赁主体变更协议》，约定原合同之承租人由乙公司变更为丁公司，原合同项下乙公司所有权利义务同时转由丁公司承继履行，丁公司同意受让乙公司在原合同项下的权利义务。

2016年1月25日，A公司将租赁房产抵押给某银行并办理了抵押登记手续。后因某银行与A公司金融借款合同纠纷一案，于2020年8月17日在某法院立案执行，法院依法查封租赁房产，进入拍卖程序。案外人丁公司提出执行异议，请求确认丁公司对租赁房产具有合法承租权，且要求继续履行房屋租赁合同书。

（参考案例：（2021）苏0505执异8号：苏州中影东方电影院有限公司与苏州银行股份有限公司苏州分行等金融借款合同纠纷执行异议案【《民法典》首案】）

法理分析

（一）“抵押不破租赁”规则

 

《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款是“买卖不破租赁”的规定。根据“举重以明轻”的当然解释规则，买卖涉及所有权的变动都不能破除租赁，那么抵押只是设立担保物权，自然也不能破产租赁。这就是《民法典》第405条规定的“抵押不破租赁”规则。所谓“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。

（二）法条修订

《民法典》第405条来源于《物权法》第190条，《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《民法典》第405条在坚持“抵押不破租赁”基础上，修改完善了适用条件：一是将可对抗抵押权的租赁关系限定在已经“转移占有”的租赁关系，未转移占有的租赁关系不得对抗在后设立的抵押权；二是将租赁对抗的对象明确规定为已经设立的抵押权，而非仅仅“订立抵押合同”。

（三）裁判结果

法院对异议人对涉案商铺的占有使用情况和异议人的租金支付情况进行查明，确定异议人具体租用的房屋与租赁合同载明的标的位置一致。异议人租下涉案商铺后将商铺装修成影厅，并从事电影放映、销售零食等业务。涉案商铺一直由异议人占有使用至今，并按期缴纳租金。依据《民法典》第405条、第725条，《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款之规定，裁定异议人的异议请求成立，异议人对涉案商铺享有合法的租赁权，上述房产在执行拍卖中应附带前述租赁关系进行拍卖。

（四）相关建议

“抵押不破租赁”规则将对处置抵押物造成障碍，附带租赁关系进行拍卖可能影响成交价格和交付使用，不利于实现债权。建议在贷前调查环节尽职调查抵押物租赁情况，现场查看抵押物实际使用情况，查询租赁公示信息，可与承租人签署放弃租赁权的承诺函；在贷中审查环节控制设有租赁权抵押物的授信额度，预留出附带租金及价格调整空间；在贷后检查环节要关注抵押物是否设立租赁权，租赁合同签署时间，现场查案抵押物实际使用情况，防范以倒签合同的形式将租赁权设置在抵押权之前的风险。

 

本期撰稿人

中国邮政储蓄银行吉林省分行 刘娜

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